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2018年9月温哥华地产市场报告


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 2018年9月温哥华地产市场报告

大温地产局及菲沙河谷大温地产局公布了2018年9月份的房地产报告:大温哥华地区住宅市场房屋供应继续增加,购房需求减少。

销量

据大温地产局(Real Estate Board of Greater Vancouver,REBGV)最新数据显示,2018年9月,大温哥华地区共成交房地产交易1,595宗,比2017年9月(2,821宗)下降43.5%,与2018年8月(1,929宗)相比下降17.3%。

2018年9月,大温地产销售总额较10年平均水平降低了36.1%。

房屋销售减少使大温哥华住房市场的房产累积,价格趋于平缓”大温地产局当选主席Ashley Smith表示。 “当前买家有更多的房源可以选择。自春季以来,房屋上市总量已上升至四年来市场未见的水平。

在新上市房源方面,9月大温哥华地区一共有5,279套新房源。这一数据比2017年同期(5,375套)减少了1.8%,比2018年8月(3,881套)增加了36%。

大温目前上市房源总数量为13,084套,比2017年9月(9,466套)增长了38.2%,比2018年8月(11,824套)增长了10.7%。

再看看所有类型房屋的总体情况,成交与挂牌比(sales-to-active listing ratio)为12.2%。其中独立屋的比例为7.8%,联排别墅的比例为14%,公寓的比例为17.6%。

总体来看,分析师认为,当成交与挂牌比在一段时间内持续跌破12%时,房价就会下跌,而成交与挂牌比在几个月内都持续超过20%的话,房价就会有上涨的压力。

“与过去几年相比,大温哥华地区的住房市场发生了变化。联排别墅和公寓市场相对均衡,独立屋市场仍处于明确的买家市场,”Smith说。 “对于购房者和卖家来说,与他们的房地产经纪人合作,了解这些趋势对他们意味着什么是非常重要的。”

根据The MLS® Home Price Index,9月大温所有住宅的基准价格为$1,070,600,比去年9月上涨了2.2%,过去三个月下降了3.1%。

 独立屋

9月份独立屋的销售量为508套,较去年9月的852套大幅减少40.4%。独立屋均价为$1,540,900,较去年9月下降4.5%,过去三个月下降了3.4%。

 联排别墅

 9月份联排别墅销售量为275套,较去年9月的518套大幅减少46.9%。联排别墅均价为$837,600,较去年9月上涨6.4%,比过去三个月下降2%。

公寓

9月份公寓销售量为812套,较去年9月的1,451套大幅减少44%。公寓均价为$687,300,较去年9月上涨7.4%,比过去三个月下降3.1%。

 

 

缺失的中段 | 谈一谈大温获批双拼屋背后的故事

8月24日,温哥华市政府拟将允许市内所有独立屋用地修改用途。未来都可以推倒重建为双拼屋。9月19号,这项决议终于以7:4的票数通过。意味温哥华全市6.73万套独立屋都将有机会改变格局,增加居住密度。

首先,这个政策的本质是弥补住宅地产中缺失的中密度住宅中密度住宅包括:双拼、四拼或多拼、联排、矮层公寓以及商住一体等住宅形式。重新规划后,温哥华市内将有高达99%的独立屋可以合法的改建成双拼房,约占城市土地面积的52%。

目前,温哥华的Strathcona、Kitsilano和Grandview Woodland社区等已被允许建双拼屋,新政策使可改建双拼屋的区域扩展到Dunbar 、Kerrisdale和West Point Grey等传统“豪宅区”,可以预见,未来这些区域的面貌将发生重大改变。这是继温哥华放宽后巷屋(laneway suites)政策后的另一重磅。它会不会对城市造成太大的影响,但是有专家预测,新政策将推动地价上涨。温哥华地价很可能将再次起飞。可以说温哥华的城市面貌将发生将根本性变化。这也意味着温哥华的独立屋会越来越少,会越来越贵,难保不会到达有钱也买不到的境地!

 City of Vancouver map

从图中不难看出,温哥华所有的独立屋住宅分区,除去RS-3和RS-3A的分区(49街以北,37街以南,Granville大街以西,Maple街或Cypress街以东),其它分区都已经被批准可建造双拼屋。Point Grey以及Shaughnessy的两片老牌独立屋社区(豪宅区)由于其地域和居住群体的特殊性,并未列入这次的规划范围。

而这场改革的真正受益者又是谁呢?

站在普通购房者的角度看,双拼屋绝大多数的建筑面积都在1,900至2,200平方英尺之间,对于大部分家庭来说是不错的选择。而目前温西市场上40年房龄的翻新房,价格也要在200万以上。对于贷款而言,需要贷款人的家庭年收入在30万以上,这显然并不是多数人可以承担的。而且目前并没有市政交通的配套方案出台,所以道路拥挤的问题仍旧令人担忧。

对于持有相关物业的屋主而言,土地价格上涨是必然的。但是并不会出现大幅上涨的情况,毕竟供给太多,开发商数量有限,消耗掉这些房源的时间会很长。对于没有经验,想自己开发的小白来说,要提高警惕,那些能被赚到的钱,绝对会让你好好在社会大学里上一课。

对于大开发商而言,双拼并不如大型公寓,联排社区的开发来的酣畅淋漓。对于小开发商,以及向开发商转型的建商而言,这是一次难得机遇。因为上面提到的屋主有自己开发的需求,提供有品质保证的服务,让大家都能赚到钱,是一个打响自己品牌,增加信誉度的绝佳机会。或许屋主赚了的钱也会重新投到你这里来,开发商切忌坑蒙拐骗,做一锤子买卖的想法。

租房者在短期可能会受租金上涨的影响,长期来看还是利大于弊。而对于地产经纪来说以及地产行业的服务者而言,这绝对属于利好消息。

粗略估计,这次政策将带来一个1500亿加币以上的市场。而温哥华市政府在当中的税收应该会超过45亿加币。从长远来看,雁过拔毛,规则的制定者总是受益者。

据悉,温哥华市议会还在考虑新的增加居住密度措施,比如允许在低密度社区建联排屋和低层公寓。如果这个想法成真,温哥华秒变亚洲都市。

现在温哥华市居住人口不到80万,如果未来市政府能让容积率增加一倍,则可增加人口到160万左右,增加两倍,就是240万,相信绝大多数华裔会很适应这种城市密度。温哥华未来或将成为北美西岸最大的“亚洲城市”。 

温哥华市政府则在报告中指出, 假设全部符合条件的独立屋都改建为双拼,则温哥华新增低密度住宅6.7万套,按照每套新增住宅容纳3口人计算,则温哥华可以多容纳20万人口。

 

(zazhi.qunba.com)

 

 

{四季节庆} 美国丶加拿大感恩节大不同

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北国的深秋,黄红彩叶妆点城市山林每一处。对於洋人来说,感恩节(Thanksgiving)应该是入冬前最重要的一个节日了。如同华人的清明节,感恩节为西方人家庭团聚的日子,一家老小团聚吃火鸡大餐成了传统。

一样是北美国家,你可知道加拿大和美国的感恩节像是一个娘胎出来的两兄弟,长相相似,但是却是个性迥异?这些可能连美加两国人都不知道的差异,让我们来告诉你 —

日期不同

加拿大感恩节是每年十月的第二个星期一,美国的感恩节则是十一月的第四个星期四。为何加拿大的感恩节会早於美国?据说是因为加拿大的位置较美国更北,秋收得早,因此节庆也来得早。

感谢的对象不同

西元1620年,五月花号载着英国的清教徒百来人在美国麻州登陆。初来乍到,生活困苦的清教徒接受当地土着印地安人的协助,学会狩猎丶渔捞和农作,方能在新的土地上存活,子孙枝叶硕茂。感恩节就是美国人为了感谢印地安人帮助先人而订定的纪念日。

 加拿大的感恩節則是受到早期歐洲移民的影響,人們對於秋季裡大自然給予的豐收心存感念,在感恩節這時分表達對上蒼的敬畏和感恩。

制定的歷史不同

美国两任总统华盛顿和林肯都曾在任内指定感恩节的日期。但是一直要到1941年经过国会通过,才将每年11月第4个星期四固定为感恩节。

加拿大第一个感恩节比美国还早40年。1578年,一位英国探险家马钉法贝瑟(Martin Frobisher)试图找出一个前往东方的航线,却误打误撞地在加拿大纽芬兰省(Newfoundland)上了岸,并举行了一个庆祝生存和收获的宴会;这个庆典被认爲是加拿大第一个感恩节。自此之後加国的感恩节日期飘忽不定,直到1957年,现今感恩节的日期才被加拿大议会制定而固定下来。

虽然美丶加两国的感恩节来源和日期天差地远,但是两个国家的人们对於过节的民俗却大同小异,差别不大。

烤火鸡是感恩节的主菜,重要到“火鸡日(Turkey Day)”成为感恩节另一个浑名。准备费工丶烤制费时,烤出完美的火鸡成为好厨娘的一大考验。外皮烤得金黄的火鸡一端上桌,一般通常由男主人下刀,女主人将肉汁闪烁的肉片分送给宾客,淋上肉汁或是蔓越莓酱….. 还没动刀叉,口水已经流一地。

蔓越莓酱当然可以买市售的罐头,但九丶十月正是蔓越莓盛产的季节,有甚麽比新鲜蔓越莓做成的果酱更适合搭配鲜嫩多汁的火鸡肉?蔓越莓放入锅中乾煮,等待十分钟後莓子啵啵啵爆裂,渐成糊状,加入砂糖丶柠檬汁和些许兰姆酒,红宝石艳红般的蔓越莓酱於焉完成。配肉吃好,涂抹饼乾更好。

火鸡大餐的饭後甜点南瓜派是另一个感恩节主角:派皮松脆,滑嫩的南瓜内馅香甜。和美国人的南瓜派只加入卡士达(custard)不同,加拿大人还喜欢在派里加入肉桂丶丁香丶姜汁和肉豆蔻,让派的香气纷呈,口味多元。

右手拿南瓜派丶左手拿罐Granville Island啤酒,电视里美式足球好戏正上场。每年感恩节当天,NFL (美国国家橄榄球联盟)都会安排一场精彩赛事,让大家在感恩节晚餐鸡馀饭後肾上腺素猛烈飙升,帮助肠胃消化。

说了这麽多美国和加拿大感恩节的异同,你喜欢哪一个?

(myvanlife.com)

 

 

金秋十月,感恩相随

感恩节固然是西人的传统,却也是值得珍惜的日子。每年十月的第二个星期一,温村氛围欢庆,感谢上天赐福,能够丰收。从这一天起,各地都有各式各样庆祝活动,直到圣诞假期结束。天气虽然寒冷,人们的心却很温暖,人际的往返频繁,相互鼓舞。感恩丶互动丶分享,感谢有你们一路相随。

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